«Подводные камни» общих собраний жителей домов

Как проводятся собрания: теория и практика

  В соответствии с действующим законодательством, собственники квартир в многоквартирных домах обязаны ежегодно проводить общие собрания, независимо от формы управления домом, для решения основных вопросов управления.

  Рассмотрим проведение общих собраний в домах, где созданы и работают товарищества собственников жилья. Это популярная сегодня форма управления домами, своего рода местное самоуправление жильцов в рамках дома, поэтому общие собрания, как главный орган управления в ТСЖ, представляют интерес. Плюс данная форма - ТСЖ, является перспективной и часто даёт хорошие результаты в сфере управления и эксплуатации жилья.

  Порядок проведения общих собраний в ТСЖ достаточно подробно описан в Жилищном Кодексе РФ. Во-первых, в разделе, где указываются правила, общие для всех форм управления – ТСЖ, ЖСК, управляющих компаний, при непосредственном управлении многоквартирными домами. И, во-вторых, в разделе, посвященном непосредственно товариществам собственников жилья.

  В теории все понятно. Для домов с ТСЖ даются 4 формы проведения собрания (очная, очно-заочная, заочная, а также собрание с использованием «системы» - то есть через интернет). Прописывается порядок созыва и проведения собраний, вопросы, которые входят в полномочия общих собраний, документы, которые должны там утверждаться – сметы доходов и расходов, планы содержания и ремонта общего имущества.

  Что же на практике, как проводятся общие собрания жильцов в ТСЖ? При подготовке и планировании общего годового собрания каждый руководитель ТСЖ встает перед проблемой – как выполнить все требования закона, а их много, и успешно провести собрание. Основные вопросы, которые приходится решать: необходимо уведомить всех членов ТСЖ о предстоящем собрании прописанным в законе методом, эффективно донести до членов ТСЖ информационные материалы собрания – годовой отчет о работе, смету доходов и расходов, план работы на предстоящий год, а также выполнить важное требование закона – собрать кворум 50% членов ТСЖ.

  Первый вопрос – уведомления о предстоящем собрании. По Жилищному Кодексу уведомления должны быть разосланы все членам ТСЖ заказными письмами, или вручены лично под роспись, или размещены в общедоступных помещениях дома.

  Например, рассмотрим вариант с заказными письмами. Заказное письмо, в зависимости от различных факторов, может стоить 50-100 рублей (зависит от веса, нужно ли уведомление о вручении, скорости доставки). Например, в доме где 500 квартир, для рассылки таких писем нужно оплатить порядка 30-40 тысяч рублей в среднем. Конечно, это значительная сумма для домов, учитывая, что многие собственники просто не пойдут получать письмо по разным причинам – временно или постоянно находятся в другом месте, не успели и письмо вернулось отправителю – ТСЖ, забыли проверить почту. Таким образом, трата денег будет впустую, результата может не быть. Размещение объявлений в подъездах – самый простой способ, не требующий затрат, но могут быть претензии от жильцов, которые не увидели объявление, были в этот период в другом месте, или если объявление банально сорвут. Ненадлежащее уведомление жильцов о собрании может быть причиной отмены результатов собрания. Обход и вручение под роспись всем жильцам уведомлений – затратен по времени и не особо эффективен: не все есть дома, обход сотен квартир физически сложен. Например, мы в ТСЖ применяем способ уведомления – рассылку в почтовые ящики персональных сообщений о собрании с отрывным талоном, который подписывается жильцом и возвращается в ТСЖ как подтверждение получения сообщения. Данный способ не так затратен, как заказные письма, быстр и эффективен, позволяет документально подтвердить уведомление людей о собрании.

  Второй основной «подводный камень» собраний – как собрать необходимый кворум собрания, требуемое количество участников, а это 50% членов ТСЖ. Если дом небольшой, например 50-100 квартир, собраться всем, например в актовом зале школы, реалистично (как правило, актовые залы в школах вмещают максимум 100 человек). В больших домах, например 200-700 квартир, собраться всем практически невозможно. Возьмем дом в 500 квартир. Необходимо учитывать, что требуется кворум 50%, условно это 250 человек. Вообще подсчет идет по жилой площади, принадлежащей людям, принявшим участие, она должна быть 50% от общей жилой площади дома или более. Мы рассмотрим условный пример просто по количеству людей, для наглядности. При организации собрания необходимо принимать вариант, что вы арендовали зал на 250-300 человек, ориентировочно, а придут все 500 человек. Люди физически не поместятся в этот зал, расчитанный на меньшее количество людей. Собрание проведено быть не может, люди потеряют время, и ТСЖ сорвет собрание таким образом.

  В случае аренды большого зала, это будет затратно для ТСЖ и таких залов не так много, возможно жильцам придется ехать специально куда-то, плюс необходимо будет обеспечить проведение собрания звукоусиливающей аппаратурой. Также необходимо обязательно обеспечить безопасность сотен собравшихся людей, но ТСЖ не имеет право брать на себя ответственность за это, так как не обладает необходимыми силами, средствами и квалификацией по обеспечению безопасности в местах массового скопления людей, в данном случае, непосредственно в месте общего собрания. А ведь бывают ТСЖ и по 1000 квартир, и это сейчас не редкость. Собрание сотен человек без обеспечения безопасности может привести к катастрофическим последствиям - в случае пожара или нарушения общественного порядка.

  Для больших ТСЖ Жилищный Кодекс предусматривает дополнительные формы общих собраний – очно-заочную, заочную, голосование через интернет (с использованием «системы»). Эти формы собраний решают проблему собрать сотни людей одновременно в одном месте. Правда, эти формы требуют от руководителей  управляющих организаций дополнительных знаний и умений, таких, как работа с различными компьютерными программами по подготовке материалов собраний, персональных бюллетеней, а в случае голосовани через интернет – навыки работы с интернет-сайтами. Правда сейчас уже активно предлагаются услуги компьютерных специалистов и веб-программистов по созданию и администрированию сайтов голосований, что удобно. Но, в целом, современные руководители в ЖКХ должны обладать знаниями и навыками работы с различными компьютерными программами и с интернет-сайтами на уровне опытных пользователей.

  Отмечу плюсы второй из вышеперечисленных форм собрания – заочной формы проведения. Во-первых, здесь нет перечисленных ранее сложностей и рисков совместного нахождения сотен людей в одном месте. Также плюс – это достаточность времени и удобство изучения материалов собрания – отчетов, смет, годовых планов работ, других материалов. Конструктивные и вдумчивые люди в доме всегда поддерживают такой вид голосования.

  Но, к сожалению, всегда находится процент людей в доме, для которых повестка собрания особо не интересна, изучение и утверждение годовых отчетов, смет, других документов для них не важны. Такие люди требуют проведения очных собраний, чтобы устроить скандал, не более того, и выплеснуть личную негативную энергию.

  ТСЖ и другие управляющие организации должны работать в интересах большинства людей. Надо проводить общие собрания так, как оптимально, удобно и безопасно для большинства, и не ориентироваться на конфликтное и агрессивное меньшинство.

  В нашем крупном ТСЖ (540 квартир) мы проводим собрания в заочной форме, предусмотренной действующим законодательством, как указывалось ранее. Строго соблюдаем все правила уведомления людей, обеспечиваем всеми материалами. Материалы собрания и бюллетени направляем людям в печатном виде, предварительно заказывая печать в типографии для экономии средств, а также размещаем на созданном нами интернет-сайте ТСЖ, чтобы было всем удобно. Количество людей, принимающих участие в годовых заочных собраниях, у нас стабильно высоко, кворум обеспечивается и составляет всегда 60-70%, что является высоким показателем.

  Поддержка людей всегда дает силы, желание работать дальше. А все перечисленные сложности при проведении общих собраний всегда можно решить, при желании, необходимо просто изучать действующее законодательство и делать по максимуму все, что требуется, в соответствии с законом и здравым смыслом.